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Inanspruchnahme des Bürgen in der Insolvenz des Bauträgers

Der BGH hat in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung vom 08.12.2009 – XI ZR 181/08 (veröffentlicht in IBR 2010, 144, 147, 148, 149) eine Fülle von rechtlichen Problemen aus dem Bereich des Bürgschafts- und Verjährungsrechts behandelt und einer Klärung zugeführt.

Besonders bemerkenswert an der Entscheidung ist, dass nach den Ausführungen des BGH der Anspruch des Auftraggebers auf Wandelung – wie alle mängelbedingten Ansprüche – unter die dreijährige Regelverjährungsfrist des § 195 BGB fällt, wenn eine Abnahme des Werkes nicht stattgefunden hat und auch keine endgültige Abnahmeverweigerung vorliegt.

Ein Bauträger hatte mit notariellem Vertrag vom 20.12./21.12.1995 eine zu errichtende Eigentumswohnung veräußert und sich von dem Erwerber den vollen vereinbarten Kaufpreis gegen Stellung einer Bürgschaft nach § 7 MaBV im Voraus zahlen lassen. Nach Errichtung des Objekts traten wesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum zutage.

Der Wohnungserwerber meldete, nachdem der Bauträger in Insolvenz gefallen war, Ansprüche zur Insolvenztabelle an, die im Wesentlichen auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet waren. Später forderte der Erwerber den Insolvenzverwalter unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Mangelbeseitigung auf.

Nach ergebnislosem Fristablauf verlangte der Erwerber die Wandelung des Bauträgervertrages und meldete den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zur Insolvenztabelle an. Ferner nahm der Erwerber den Bürgen auf Rückzahlung des Kaufpreises in Anspruch. Der Bürge hat unter anderem die Verjährung sowohl der Hauptforderung als auch der Bürgschaftsforderung eingewendet.

Der BGH hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Wohnungserwerbers auf Rückzahlung des Kaufpreises nach vollzogener Wandelung des Bauträgervertrages vom Sicherungszweck einer Bürgschaft nach § 7 MaBV umfasst sei. Die Bürgschaftsforderung sei nicht verjährt, die Verjährung sei durch rechtzeitige Klageerhebung gehemmt worden.

Für die Ansprüche aus der Bürgschaft gelte die dreijährige Regelverjährungsfrist des § 195 BGB. Der Anspruch aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft entstehe – mangels abweichender Vereinbarung der Parteien – mit Fälligkeit der gesicherten Forderung. Auch die gesicherte Hauptforderung (Anspruch auf Wandelung) sei nicht verjährt.

Wie alle mängelbedingten Ansprüche falle auch der Anspruch auf Wandelung, wenn eine Abnahme des Werkes nicht stattgefunden habe und auch keine endgültige Abnahmeverweigerung vorliege, unter die dreijährige Regelverjährungsfrist des § 195 BGB. Der Erwerber habe durch die Anmeldung des Vorschussanspruchs zur Insolvenztabelle auch die Verjährung des Wandelungsanspruchs rechtzeitig gehemmt (§ 213 BGB).

Die Verjährungshemmung ende nicht bereits 6 Monate nach dem Bestreiten der angemeldeten Forderung durch den Insolvenzverwalter, sondern erst 6 Monate nach Beendigung des Insolvenzverfahrens.

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