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Umfang einer Änderungsvollmacht

Nicht jede als „Generalvollmacht“ bezeichnete Bevollmächtigung berechtigt auch dazu, alle denkbaren Handlungen – auch Eintragungen im Grundbuch – zu bewirken. Maßgebend ist die Formulierung des Vollmachtstextes, die im Einzelfall auszulegen ist. Das wird aus einer Entscheidung des OLG München vom 27.04.2009, Az.: 34 Wx 22/09 (IBR 2009, 457; NZM 2009, 786) deutlich.

Ein Bauträger hatte sich von den Wohnungskäufern eine nach außen hin unbeschränkte und als „Generalvollmacht“ bezeichnete Vollmacht erteilen lassen, die Teilungserklärung – auch nach Eigentumsumschreibung auf die Käufer – zu ändern und der Änderung zuzustimmen.

Die Vollmacht war im Innenverhältnis dahin gehend beschränkt, dass der Bauträger von ihr nur Gebrauch machen durfte, soweit das Sondereigentum zweier bestimmter Erwerber und Sondernutzungsrechte nicht verändert werden, diesen keine zusätzli-chen Verpflichtungen entstehen und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht wesentlich eingeschränkt wird.

Der Bauträger bewilligte unter Verwendung der Vollmacht die Eintragung von Geh- und Durchfahrtsrechten sowie eines Ver- und Entsorgungsleistungsrechts zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks im Grundbuch.

Nach Auffassung des OLG München umfasst die dem Bauträger erteilte Vollmacht nicht die Bewilligung von Geh- und Durchfahrtsrechten sowie eines Ver- und Entsorgungsleistungsrechts zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Zwar sei eine „Generalvollmacht“ grundsätzlich zur Vertretung in allen grundstücksbezogenen Angelegenheiten geeignet.

Der Textzusammenhang, die geregelte Materie und die offenkundigen Interessen der Beteiligten legten es jedoch nahe, den gewollt weiten Umfang der Vollmacht sachgerecht nur auf die Änderung der Teilungserklärung, nicht aber auf eine Bestellung von Dienstbarkeiten zu Gunsten außen stehender Dritter zu beziehen.

Eine Vollmacht des Bauträgers, in jeder Hinsicht Rechtsänderungen am Grundstück, insbesondere Belastungen jeder Art, vornehmen zu können, sei ersichtlich nicht gewollt und außerdem zur Fertigstellung des Objekts in der Regel nicht erforderlich.

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