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Bauträger- und Bauforderungssicherungsgesetz

Mit Wirkung ab dem 01.01.2009 hat der Gesetzgeber das so genannte „Bauforderungssicherungsgesetz“ nachhaltig geändert. Dieses Gesetzt, was bemerkenswerter Weise schon seit 1909 existiert, führte bisher eher ein „Dornröschendasein“.

Die Beachtung der Regelungen dieses Gesetzes ist angesichts der aktuellen Gesetzesfassung sowie der Änderungen der Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch von größter Wichtigkeit. Im Kern geht es bei der Regelung darum, zu welchen Zwecken so genanntes „Baugeld“ verwendet werden darf. Unter den Begriff des Baugeldes fallen beispielsweise auch diejenigen Zahlungen, die der Erwerber auf der Grundlage eines Bauträgervertrages an den Bauträger zahlt.

Denn in der Regel werden die einzelnen Bauleistungen von Unternehmen ausgeführt, mit denen der Bauträger einen so genannten Werkvertrag abschließt. In diesen Fällen ist der Bauträger nach § 1 des Bauforderungssicherungsgesetztes verpflichtet, die vom Erwerber unter Berücksichtigung der Makler- und Bauträgerverordnung geleisteten Zahlungsraten zur Bezahlung der eingeschalteten Unternehmen zu verwenden.

Der Bauträger wird zwar als „selbst an der Herstellung Beteiligter“ seinerseits auch einen Teil, maximal in Höhe der Hälfte der von ihm wertmäßig erbrachten Leistung behalten dürfen, hält sich der Bauträger aber nicht an die Bestimmungen des Bauforderungssicherungsgesetztes, kommt eine persönliche Haftung der Geschäftsführer, Prokuristen und ähnliches sowie das Risiko einer Strafbarkeit nach § 2 Bauforderungssicherungsgesetz in Betracht.

Diese Situation findet darüber hinaus ihre Verschärfung im § 632 a III BGB. Bestellte ein Verbraucher (eine natürliche Person, die den Bau nicht zu beruflichen Zwecken in Auftrag gibt) beispielsweise die Errichtung eines Hauses, muss der Bauträger schon bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs an den Besteller leisten. Für den Bauträger bedeutet dies also, dass er einerseits aus seinen Mitteln eine Bürgschaft finanzieren muss, zum anderen von den erhaltenen Abschlagszahlungen zunächst die beteiligten Unternehmen bezahlen muss.

Um dies zu gewährleisten, muss der Bauträger das erhaltene Geld auf einem Sonderkonto verwalten, dass keiner Pfändung unterliegt. Er darf die erhaltenen Zahlungen nicht für eigene Zwecke oder Abgeltung von Allgemeinkosten verwenden und muss schlicht die Zweckbindung nach den Bauforderungssicherungsgesetz beachten.

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