1. Einleitung
Vermittelt eine Baulast, die die Inanspruchnahme von Abstandsflächen durch einen Nachbarn ermöglicht, diesem begünstigten Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ein subjektiv-öffentliches Recht? Das Verwaltungsgericht Mainz hat mit Urteil vom 08.03.2017 (Az.: 3 K 617/16.MZ) klargestellt: Nein, sie tut es nicht! Der von der Baulast begünstigte Nachbar kann sich mangels Verletzung eigener Rechte daher in der Regel auch nicht gegen den Verzicht und die Löschung einer Baulast zur Wehr setzen.
2. Sachverhalt
Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zu Grunde, in dem jahrzehntelang eine Baulast „ungenutzt“ im Baulastenverzeichnis eingetragen war und dann gelöscht werden sollte:
Am 12. Oktober 1994 war im streitgegenständlichen Baulastenverzeichnis eine Abstandsflächenbaulast zu Lasten des Grundstücks des Nachbarn des späteren Klägers eingetragen worden. Diese Baulast berechtigte das Grundstück des Klägers zur Hinzurechnung einer Teilfläche des belasteten Grundstücks zur Bemessung der Abstandsflächen sowie zur Bemessung künftiger Abstandsflächen von dieser Teilfläche aus.
Die Baulast wurde im Zusammenhang mit der beabsichtigten Bebauung des begünstigten Grundstücks eingetragen. Die dem Voreigentümer des Klägergrundstücks erteilte Baugenehmigung wurde indes im Dezember 1996 ungültig und das Bauvorhaben nie verwirklicht. Ein erneuter Baugenehmigungsantrag wurde erst am 13. September 2016 gestellt.
Mit Schreiben vom 17. Februar 2015 beantragte der Eigentümer des mit der Baulast belasteten Grundstücks die Löschung der Baulast, da an dieser „kein öffentliches Interesse mehr bestehe“. Die Baulasterklärung sei ausschließlich im Zusammenhang mit der damals geplanten, jedoch nicht verwirklichten Bebauung abgegeben worden.
Der Kläger, der hierzu angehört wurde, widersprach der Löschung der Baulast mit Schreiben vom 5. März 2015, da beabsichtigt sei, das Grundstück kurzfristig zu verkaufen. Der Käufer plane, das Bauprojekt unter Beibehaltung der Baulast nunmehr zu realisieren.
Mit Bescheid vom 22. Mai 2015 erklärte die Ausgangsbehörde gleichwohl ihren Verzicht auf die Abstandsflächenbaulast und teilte dem Kläger mit, dass die Baulast im Baulastenverzeichnis gelöscht worden sei. Es bestehe kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast, da das Vorhaben, das der Baulast zugrunde gelegen habe, nicht ausgeführt worden sei. Mangels konkretem Baugenehmigungsantrag sei auch nicht absehbar, dass das Grundstück in Zukunft bebaut werde. Der belastete Nachbar habe daher einen Anspruch auf die Erklärung des Verzichts, da er eine unverhältnismäßige Beschränkung seines Grundeigentums durch eine nicht mehr notwendige Belastung nicht hinnehmen müsse. Die Baulast wurde am 22. Mai 2015 im Baulastenverzeichnis gelöscht.
Am 18. Juni 2015 legte der Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 22. Mai 2015 ein. Das öffentliche Interesse an der Baulast sei im Hinblick auf die weiterhin bestehende Bauabsicht nicht entfallen.
Die Widerspruchsbehörde wies den Widerspruch zurück. Er sei unzulässig, da der Kläger nicht widerspruchsbefugt sei. Die Baulast diene ausschließlich öffentlichen Interessen und vermittle kein subjektiv-öffentliches Recht. Der durch eine Baulast begünstigte Grundstückseigentümer könne deshalb gegen die Verzichtserklärung und Löschung einer Baulast nur dann vorgehen, wenn erst die Baulast die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens auf seinem Grundstück eröffnet habe, durch die Erklärung des Verzichts und die Löschung also nachteilige Auswirkungen auf die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Vorhabens entstünden. Nur in diesem Fall werde die Rechtsstellung des Begünstigten durch den Wegfall der Baulast unmittelbar verschlechtert. Nicht ausreichend sei es hingegen, wenn der Verzicht – wie hier – nur wirtschaftliche oder faktische Nachteile bewirke. Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass ein konkretes Bauvorhaben in Planung sei, welches zu seiner Genehmigungsfähigkeit der eingetragenen Baulast bedürfe.
Der Kläger hat am 20. Juni 2016 Klage erhoben. Er sei klagebefugt, da er durch den Verzicht bzw. die Löschung der Baulast in eigenen Rechten verletzt werde. Ohne eine entsprechende Rechtsposition des begünstigten Grundstückseigentümers sei die in § 86 Abs. 4 Satz 3 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz – LBauO – normierte Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde, diesen vor dem Verzicht anzuhören, nicht zu erklären. Die Klagebefugnis könne allenfalls dann entfallen, wenn kein öffentliches, jedenfalls aber kein vom Baulastbegünstigten durchsetzbares Interesse daran bestehe, andere, rein hypothetische Nutzungen in der Zukunft zu ermöglichen. Dabei könne eine Baulast auch auf Vorrat ohne konkreten Anlass übernommen werden. Es dürfe nur nicht ausgeschlossen sein, dass die Baulast in naher Zukunft baurechtlich an Bedeutung gewinnen könne. Ein solcher Fall liege indes nicht vor, da die eingetragene Baulast eine Bebauung auf dem Grundstück des Klägers unter Befreiung von den Abstandsflächenvorschriften ermöglichen solle und der Kläger die zunächst vom Voreigentümer beabsichtigte Bebauung unter Ausnutzung der Baulast weiterhin und konkret anstrebe. Sein Bauantrag vom 13. September 2016 gleiche dabei im Prinzip der ursprünglichen Planung, insbesondere sei für die Genehmigung ebenfalls eine Befreiung von den Abstandsflächen und damit die Ausnutzung der eingetragenen Baulast erforderlich. Demnach bestehe auch das öffentliche Interesse an der Baulast fort.
3. Entscheidung
Die Klage hatte keinen Erfolg. Sie sei nach Auffassung des Gerichts nämlich bereits unzulässig, da es dem Kläger schon an der nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderlichen „Klagebefugnis“ mangele:
Nach § 42 Abs. 2 VwGO sei eine Klage nur zulässig, wenn der Kläger geltend mache, durch den Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Daran fehle es, wenn offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise subjektive Rechte des Klägers verletzt sein könnten. Dies sei vorliegend der Fall, da die Baulast für den Kläger keine subjektiv-öffentliche Rechtsposition begründe, die durch den Verzicht und die Löschung verletzt sein könnte.
Eine Rechtsnorm vermittele nur dann eine subjektiv-öffentliche Rechtsposition, wenn sie – zumindest auch – dem Schutz der Interessen Einzelner zu dienen bestimmt sei. Sei die Schutzrichtung dagegen ausschließlich am öffentlichen Interesse orientiert, stellten sich etwaige Begünstigungen des einzelnen Bürgers als bloßer Rechtsreflex dar.
In diesem Sinne vermittele die Baulast gemäß § 86 LBauO dem Begünstigten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kein subjektiv-öffentliches Recht. Sie sei allein im öffentlichen Interesse geregelt und daneben nicht auch den privaten Interessen des Eigentümers des begünstigten Grundstücks zu dienen bestimmt. Deshalb vermöge auch der Verzicht auf eine Baulast grundsätzlich nicht in subjektiv-öffentliche Rechte des Begünstigten einzugreifen. Für diese Auslegung spreche etwa der Wortlaut des § 86 LBauO. So sei gemäß § 86 Abs. 4 Satz 2 LBauO der Verzicht auf eine Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe.
Im Unterschied etwa zu § 81 Abs. 3 Satz 1 der niedersächsischen Bauordnung – NBauO –, wonach die Bauaufsichtsbehörde die Baulast löschen könne, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe, fehle eine ausdrückliche Bezugnahme auf die privaten Interessen in der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung. Es sei nach deren Wortlaut im Rahmen einer gebundenen Entscheidung vielmehr allein auf öffentliche Interessen abzustellen, während für die Berücksichtigung – zumindest auch – der privaten Interessen des Eigentümers des begünstigten Grundstücks demnach kein Raum bleibe.
Die Baulast begründe dabei keine Rechtsbeziehung zwischen den Eigentümern der jeweiligen Grundstücke, sondern nur zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Bauaufsichtsbehörde (…). Insoweit handele es sich bei der Baulast aufgrund des inhaltlichen Zusammenhangs mit einem konkreten Baugesuch um ein Institut des Bauordnungsrechts, durch das der Erhalt baurechtmäßiger Zustände dauerhaft – und unabhängig von etwaigen Eigentümerwechseln oder zivilrechtlichen Vereinbarungen – öffentlich-rechtlich gesichert werden solle. Die Baulast diene also dem öffentlichen Interesse an der Verhinderung baurechtswidriger Zustände.
Soweit sich daraus für einen Grundstückseigentümer Begünstigungen – etwa die Wertsteigerung seines Grundstücks – ergäben, handele es sich demnach um einen bloßen Rechtsreflex, mit der Folge, dass sich der begünstigte Grundstückseigentümer grundsätzlich gegen die Löschung einer Baulast ebenso wenig gerichtlich zur Wehr setzen könne, wie er auf deren Eintragung einen Anspruch habe.
Etwas anderes könne allenfalls in solchen Fällen gelten, in denen die Begünstigung über rein faktische oder wirtschaftliche Aspekte hinausgehe, wenn sich etwa der Verzicht und die Löschung der Baulast auf ein konkretes Bauvorhaben des Begünstigten auswirken könne, das infolge der Löschung baurechtswidrig würde.
Dazu habe der Kläger aber nichts vorgetragen. Die ursprüngliche Baugenehmigung sei im Jahr 1996 ungültig geworden. Eine neue Genehmigung sei bislang nicht erteilt worden. Der Kläger habe zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung im Mai 2016 „nicht einmal einen erneuten Baugenehmigungsantrag gestellt und so sein Vorhaben konkretisiert“.
Aus der Anhörungsregelung des § 86 Abs. 4 Satz 3 LBauO, lasse sich im Übrigen auch nicht ableiten, dass durch die Eintragung einer Baulast ein subjektiv-öffentliches Recht des Begünstigten auch unabhängig von drohenden Auswirkungen auf ein konkretes Bauvorhaben im Falle des Verzichts entstehen könne.
4. Bedeutung
Die Entscheidung ist nachvollziehbar, aber nicht 1:1 auf jedes andere Bundesland übertragbar:
Das Gericht hatte damit argumentiert, dass der Verzicht der Behörde auf eine Baulast keine subjektiv-öffentlichen Rechte des Begünstigten verletze. Dies hatte sich konkret aus dem Wortlaut des § 86 Abs. 4 Satz 2 LBauO ergeben, wonach der Verzicht auf eine Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde zu erklären sei, wenn ein „öffentliches Interesse an der Baulast“ nicht mehr bestehe. Ähnlich ist es auch in § 84 Abs. 3 Satz 2 der Berliner Bauordnung (BauO Bln) formuliert.
In anderen Landesbauordnungen – etwa in § 81 Abs. 3 Satz 1 NBauO – ist dies aber anders geregelt. Dort heißt es, dass die Bauaufsichtsbehörde die Baulast löschen könne, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe.
Wäre eine derartige „Berücksichtigungspflicht privater Interessen“ für die Löschungsentscheidung auch im hier streitentscheidenden § 86 LBauO enthalten gewesen, wäre der Fall womöglich anders entschieden worden.
Der Fall zeigt allerdings in jedem Fall deutlich auf, dass man sich als Begünstigter einer Baulast nicht „auf alle Ewigkeit“ auf deren Fortbestand verlassen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn die mit der Baulasteintragung verknüpfte Baugenehmigung nicht ausgenutzt wird.
Dr. Carsten Albers
