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„Kauf bricht nicht Miete“ – auch, wenn Vermieter nicht Eigentümer

Der Fall:

Der Erwerber eines Gewerbegrundstückes verlangt vom Mieter Räumung und Herausgabe der Gewerberäume. Dieser hatte die Räume 2008 von der Handels-GmbH angemietet; Eigentümerin war die Grundstücks-GmbH, welche die Immobilie verwaltete und die Miete einzog. Im April 2011 verkaufte die Grundstücks-GmbH das Anwesen. Diese übertrug sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ab Übergabe auf den Erwerber; dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt.

Im Herbst 2013 kündigte der Erwerber sämtliche Mietverhältnisse; zuvor hatte der Mieter eine Verlängerungsoption bis zum Jahr 2018 ausgeübt.

Die Entscheidung:

Die Räumungsklage des Erwerbers hatte letztinstanzlich keinen Erfolg. Denn der Erwerber ist in entsprechender Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Wegen dessen fester Laufzeit bis 2018 war eine vorzeitige ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Wenn ein Vermieter die Mieträume nach Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert, tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber vermieteter Räume anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis ein. Die Vorschrift setzt also die Personenidentität von Veräußerer und Vermieter voraus;hieran fehlt es im vorliegenden Fall.

Der Bundesgerichtshof sieht aber bei fehlender Identität von Eigentümer, Veräußerer und Vermieter in bestimmten Fällen § 566 Abs. 1 BGB als entsprechend anwendbar an, nämlich unter der Voraussetzung, dass die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist, diese im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Der Gesetzgeber möchte mit Anwendung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ primär Mieter von Gewerberäumen davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks den Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dabei greift der Gesetzeszweck nicht nur bei einer Anmietung direkt vom Eigentümer, sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen schließt, dies aber mit Zustimmung des Eigentümers. Andernfalls könnte der gesetzlich beabsichtigte Mieterschutz durch Einschaltung Dritter, die formal als Vermieter auftreten, aber letztlich im alleinigen Interesse des Eigentümers handeln, umgangen werden.

Vorliegend waren sämtliche Anforderungen erfüllt, zumal die Grundstücks-GmbH die Mietverträge im Kaufvertrag mit dem Erwerber so behandelt hat, als habe er diese selbst abgeschlossen. Auch der beabsichtigte Übergang der Mietverträge auf den Erwerber belegt das Fehlen eines eigenen Interesses der Handels-GmbH an ihrer Vermieterposition.

Der Erwerber ist also als Vermieter in den bis 2018 laufenden Mietvertrag eingetreten; eine vorzeitige ordentliche Kündigung war nicht möglich, so dass die Räumungsklage unbegründet war.

BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 – Az.: XII ZR 26/16

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