Gerade bei Pauschalverträgen zwischen Bauträger und Generalunternehmer wird häufig vereinbart, dass die Leistung vom Generalunternehmer „schlüsselfertig“ zu erbringen sei. Man sollte beachten, dass dieser Begriff nicht eindeutig definiert werden kann (Zum Begriff siehe auch das Baurecht-Wörterbuch). Aus diesem Grund werden deshalb häufig in solchen Pauschalverträgen gleichzeitig detaillierte Angaben zum Leistungsinhalt gemacht. Kommt es dann zu einem Konflikt zwischen der Schlüsselfertigklausel und den detaillierten Angaben, so zieht die Schlüsselfertigklausel den Kürzeren, wie auch der nachstehende Fall zeigt:
Ein Auftraggeber übertrug einem Generalunternehmer die schlüsselfertige Komplettsanierung für ein Bauvorhaben, bestimmt aber gleichzeitig: „Mit dieser Pauschalsummen sind sämtliche übernommenen Leistungen des Auftragnehmers abgegolten, die nach der für den Auftragnehmer verbindlichen Planung zur baulichen Verwirklichung des durch den Vertragsgegenstand bestimmten Ziels erforderlich sind“.
Der Auftragnehmer führte die Leistung entsprechend der „verbindlichen Planung“ aus die eine Horizontalisolierung nicht vorsah. Die Folge waren gravierende Feuchtigkeitsschäden.
Das OLG Dresden (Urteil vom 22.9.2009*, Baurechts-Report 1/2012 Seite 2) kam zu dem Ergebnis, dass bei der Ermittlung des vom Auftragnehmer geschuldeten Leistungsumfangs“ die vertraglichen Vereinbarungen in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen“ seinen. Wenn die „verbindliche Planung“ keine Horizontalsperre gegen Feuchtigkeit erwähnt habe, so sei sie trotz der Schlüsselfertigklausel nicht geschuldet.
Im Ergebnis gilt also: Spezielle Regelungen die die Vertragsparteien treffen, gehen allgemeinen Klauseln wie der „Schlüsselfertigklausel“ vor.
*Der BGH wies die Nichtzulassungsbeschwerde des Auftraggebers mit Beschluss vom 10.11.2011 – AZ: VII ZR 177/09 – zurück.
