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Unsicherheit ist keine arglistige Täuschung

Bei „gebrauchten“ Immobilien haben die Vertragsparteien die Möglichkeit, im Kaufvertrag die Haftung wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes auszuschließen. Dieser Haftungsausschluss bezieht sich allerdings nicht auf vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel.

In einem vom Bundesgerichtshof am 16. März 2012 – AZ: VII ZR 18/11 – entschiedenen Fall stellte sich nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie heraus, dass die Abdichtung des Bauwerks mangelhaft ist und deshalb Feuchtigkeit eindringt und in den Kellerwänden aufsteigt. In dem durchgeführten Rechtsstreit konnte nicht festgestellt werden dass der Verkäufer positive Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden gehabt hätte. Auch ein „bedingt vorsätzliches Verschweigen des Mangels“ konnte nicht festgestellt werden.

Dies setze voraus, dass der Verkäufer aus den äußerlichen Merkmalen (zum Beispiel Feuchtigkeitsflecken) den Schluss auf das Vorhandensein von Mängeln und deren Ursache zu ziehen vermochte und dies dem Käufer nicht offenbart habe. Die Tatsache, dass hier Feuchtigkeitsflecken sichtbar waren und der Verkäufer die Frage des Käufers nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken falsch beantwortet habe begründet noch nicht den Vorwurf der Arglist.

„Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet.“

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