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Welche Gewährleistungsfristen gelten für Reparaturarbeiten am Haus?

Mandantenfrage:

Wir sind eine mittelgroße Hausverwaltung. Dabei gehört es zu unserem „täglichen Geschäft“, dass wir Handwerksunternehmen mit Reparaturaufträgen betrauen. Hierzu erbitten wir vorab in der Regel um Abgabe eines Kostenvoranschlags, auf den wir den Zuschlag erteilen, wenn die Preise unseren Vorstellungen entsprechen. Spezielle Vertragsbedingungen werden nicht vereinbart. Vor einiger Zeit beauftragten wir nun eine Bauunternehmung mit der Bitte, kleinere Reparaturen beim Außenputz bei einem 8- Familienhaus vorzunehmen. Nun mussten wir feststellen, dass an den ausgebesserten Stellen erneut Schäden festzustellen sind, die wir auf „Pfusch“ zurückführen. Unser Auftragnehmer verweigert allerdings die Nachbesserung und beruft sich hierbei auf Verjährung. Unseres Erachtens beträgt doch die Gewährleistungsfrist 5 Jahre oder liegen wir hier falsch?

Expertenantwort:

Sie sprechen hier tatsächlich ein erhebliches und für die Praxis wichtiges Thema an. Die von Ihnen angesprochene Frage entscheidet sich danach, ob es sich bei dem hier abgeschlossenen Vertrag um einen sogenannten Werkvertrag oder um einen Bauvertrag handelt. Weil hier nichts Spezielles vereinbart wurde, haben Sie einen sogenannten BGB-Vertrag geschlossen. Bei einem Werkvertrag gilt hier eine Verjährungsfrist von 2 Jahren seit Abnahme, während bei einem Bauvertrag die Verjährungsfrist 5 Jahre beträgt. Dabei muss leider gesagt werden, dass die Abgrenzung zwischen Bauvertrag und Werkvertrag im Einzelfall nicht einfach ist. Grundsätzlich gilt, dass die lange Verjährungsfrist nach BGB (5 Jahre) bei einem Bauwerk nur dann zur Anwendung kommt, wenn das Werk in der Errichtung oder der grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht, nicht jedoch bei kleineren Reparaturarbeiten.

Ohne nun Ihren Fall im Einzelnen zu kennen, spricht der von Ihnen geschilderte Sachverhalt dafür, dass hier tatsächlich nur eine 2-jährige Gewährleistungsfrist, beginnend mit der Abnahme der Leistung, in Betracht kommt.

Handlungsempfehlung:

Im Hinblick auf diese Situation wird sich für Sie empfehlen, mit Ihren Vertragspartnern, die derartige Arbeiten ausführen, vor Vertragsabschluss die Dauer der Gewährleistungsfrist individuell zu klären und entsprechend zu vereinbaren.

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