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Was ist das „richtige“ Muster eines Bauvertrags für den Auftraggeber?

Mandantenfrage:

Wir sind eine Gemeinschaft privater Bauherren und planen den Bau eines größeren Mehrfamilienhauses. Derzeit diskutieren wir mit unserem Architekten, welches vorformulierte Vertragsmuster für uns geeignet ist. Bekanntlich gibt es ja Vertragsmuster, die auf der VOB/B basieren und andere sind sogenannte BGB-Verträge. Uns liegt besonders am Herzen, längere Gewährleistungsfristen zu bekommen, wenigstens für spezielle Gewerke, die – wie beispielsweise das geplante Flachdach – nach unserer Kenntnis langfristig mängelanfällig sein können. Was können Sie uns hier raten?

Expertenantwort:

Ihre allgemein gehaltene Frage kann auch nur allgemein beantwortet werden.
Insbesondere bei größeren Baumaßnahmen ist es natürlich mit einem Formularvertrag nicht getan, sondern die Besonderheiten der einzelnen Baumaßnahme sind in einem entsprechend detaillierten Vertrag zu berücksichtigen. Allgemein ist zu sagen, dass der VOB-Vertrag den Vorteil hat, dass er grundsätzlich alle wesentlichen Fragen, die bei der Vertragsabwicklung eine Rolle spielen, behandelt. Im Gegensatz dazu ist das seit dem 1. Januar 2018 gültige BGB-Bauvertragsrecht doch recht lückenhaft und bedarf noch maßgeblicher Ergänzungen. Die BGB-Gewährleistungsfrist von 5 Jahren seit Abnahme ist zwar etwas länger als die VOB-Regelfrist (4 Jahre). Allerdings kennt die VOB/B im Gegensatz zum BGB eine einfache Möglichkeit, den Lauf der Gewährleistungsfrist durch eine sogenannte schriftliche Mängelrüge zu unterbrechen.
Für spezielle Gewerke ist natürlich möglich, längere Gewährleistungsfristen festzulegen.

Handlungsempfehlung:

Bei der von Ihnen beabsichtigten größeren Baumaßnahme ist aus unserer Sicht zwingend notwendig, das Vertragsmuster auch durch eine entsprechend spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen. Aus vielfachen Gründen. Hierzu ein Beispiel: Sofern Sie sich für ein vorformuliertes Vertragsmuster auf der Basis der VOB/B entscheiden und legen dort eine von der VOB/B abweichende längere Gewährleistungsfrist fest, so kann dies dazu führen, dass die VOB nicht mehr „als Ganzes“ vereinbart ist mit der weiteren Folge, dass dann eine Reihe von für Sie günstigen VOB/B-Bestimmungen gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen und somit unwirksam sind.

Dr. Olaf Hofmann
Rechtsanwalt

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